OLG Düsseldorf: Regelmäßig verspätete Mietzahlung berechtigt jedenfalls nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung

Es gab damit der Räumungsklage eines Vermieters gegen einen Gaststättenbetreiber statt. Nachdem die geschuldeten Mietzahlungen regelmäßig, teilweise bis zu drei Monaten verspätet gezahlt wurden und der Vermieter zwei Mal fruchtlos zur pünktlichen Mietzahlung aufgefordert hatte, ließ der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Dass dem Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages die schwierigen wirtschaftlichen Verhältnisse des Gaststättenbetreibers bekannt waren, änderte nach Auffassung der Düsseldorfer Richter an dem Kündigungsrecht nichts.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.7.2008, AZ: I-24 U 177/07, Volltext über Entscheidungsdatenbank NRW)

BGH: Hamburger Holzklausel zur Farbwahl zulässig

Der für das Mietrecht zuständige IIX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Zulässigkeit der vorgenannten Farbwahlklausel in einem aktuellen Urteil bestätigt. Die Klausel, die zwischen lackierten Holzteilen einerseits und farbig gestrichenen Holzteilen andererseits differenziert, sei dahingehend zu verstehen, dass mit lackierten Holzteilen solche Holzteile gemeint seien, die nicht mit einem deckenden Farbanstrich versehen, sondern mit Klarlack oder einer transparenten Lasur gestrichen sind. Lediglich derart lackierte Holzteile seien in dem bei Vertragsbeginn vorgegebenen Farbton zurückzugeben. Dem Vermieter sei vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Daher sei generell eine nur auf den Rückgabezeitpunkt bezogene Farbwahlklausel, die dem Mieter eine Bandbreite („neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten“) vorgebe, für den Mieter nicht unangemessen benachteiligend.

Dasselbe gelte nun für die hier streitgegenständliche Klausel, soweit sie die „farbig gestrichenen“ Holzteile betreffe. Auch hier sei keine Festlegung auf einen bestimmten Farbton, sondern lediglich auch die Bandbreite heller Farbtöne gegeben. Die Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Mieters sei jedoch hier noch hinnehmbar.

Auch die noch engere Beschränkung der Mieterseite hinsichtlich der farblichen Gestaltung in bezug auf „lackierte“ Holzteile sei noch zulässig. Dies gründe sich vor allem auf die Überlegung, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur im Gegensatz zur Situation bei einem deckenden Farbanstrich eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Substanzeingriff (Abschleifen) rückgängig gemacht werden könne. Da eine derartige Veränderung der Mieträume dem Mieter aber nicht gestattet sei, greift die Beschränkung des Gestaltungsspielraums des Mieters auch nicht unzulässig in dessen Rechte ein.

Im Übrigen belegte der BGH die formularvertragliche Verwendung der Formulierung „üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein…“, da diese den Charakter einer lediglich einer unverbindlichen Orientierungshilfe trage und keinen unzulässigen starren Fristenplan darstelle.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.10.2008, AZ: VIII ZR 283/07, Volltext)


BGH: Auch im gewerblichen Bereich sind starre Fristenklauseln unwirksam

Die Richter des unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständigen XII Zivilsenats entschieden, dass die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht auf den Mieter dann nicht wirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

Dem Fall lag konkret folgende Mietvertragsklausel zugrunde:

„§ 13 Schönheitsreparaturen

1.Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.

2….

3.1Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens

alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und

alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen

die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.“

Zur Begründung hat der die vorinstanzlichen Entscheidungen bestätigenden Entscheidung hate der BGH nach Mitteilung der Pressestelle im Wesentlichen ausgeführt:

Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung hat es der Bundesgerichtshof allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen wird. Das ist auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht.

Ergibt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, ist sie als Allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Solches ist der Fall, wenn der Mieter – wie hier – nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist.

(BGH, Urteil vom 08.10.2008, AZ: XII ZR 84/06, Pressemitteilung)

BGH: Gewerbemietverträge: Kein formularmässiger Ausschluss der Mietminderung

Die Richter stellten fest:

„Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formular-mäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.“

(BGH, Urteil vom 23. April 2008 – XII ZR 62/06)

BGH: Kein Rechtsschutz gegen mietrechtliche Abmahnung

Wie die Pressestelle des Bundesgerichtshofs mitteilt, hat der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs am 20.02.2007 zum Aktenzeichen VIII ZR 139/07 entschieden, dass ein Mieter gegen eine als unberechtigt angesehene Abmahnung seines Vermieters nicht mit einer Klage vorgehen kann. Der Vermieter hatte für den Fall eines erneuten Verstoßes des Mieters gegen den Mietvertrag eine fristlose Kündigung angedroht. Die Wirkungen einer solchen Abmahnung auf dem Gebiet des Mietrechts erschöpfe sich darin, dass dem abgemahnten ein vermeintliches Fehlverhalten vor Augen geführt werde. Eine günstigere Beweislage oder ein sonstiger juristischer Vorteil sei hingegen nicht damit verbunden. Im Gegensatz zur Lage im Arbeitsrecht sei eine Klage gegen eine mietrechtliche Abmahnung daher generell unzulässig.

Die auf Beseitigung, hilfsweise Unterlassung der Abmahnung, hilfsweise wiederum Feststellung ihrer Rechtswidrigkeit gerichtete Klage wurde somit nach der ersten Instanz vor dem (Amtsgericht Köln) und der 2. Instanz (Landgericht Köln) nun auch in der Revisionsinstanz abgewiesen.

Pressemitteilung des BGH Nr. 34/08

Das Urteil liegt im Volltext noch nicht vor.